マンションの価格は下がることはないの？

皆さん、こんにちは。
株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織 『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘です。

 

前回（第４回）までで、あなたの頭の中には見取り図ができました。住宅価格が動くのは、家賃だけではなく、金利（割引率）と期待で大きく変わる。そして「高騰」は、家賃が上がったというより、ユーザーコストが軽く見える方向に動き、買う人が増えて価格が押し上げられる局面で起きやすい。

 

【関連記事】マンションの価格は下がることはないの？（第４回：住宅は投資なのか、それとも生活なのか）

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では、いよいよ核心に入ります。
あなたがいま検討しているこの物件は、「期待」に支えられすぎていないでしょうか。

 

“必要な期待”を見える化する：家賃・ユーザーコスト・売却の三点検

ここで言う「期待に支えられすぎ」とは、乱暴に言えば、現実の家賃や保有コストだけでは説明しにくい価格になっていて、その差を“将来の値上がり”や“都合の良い売却”で埋めている状態です。値上がりが起きれば問題は表に出ません。でも期待が少しでも揺らぐと、あなたの想定していた出口（売却）や家計の余裕が、急に苦しくなります。第２回で見た「数百万円単位の振れ」は、まさにその形で現れます。

 

では、どうやって見抜くのか。
コツは一つです。

 

「この価格を正当化するために、どんな期待が必要なのか」
それを『見える化』する。

 

今日は、そのための三点検を紹介します。

①家賃との距離（ユーザーコスト）
②売却の必要条件（簡易DCF）
③売れる前提の質（期待の中身）
の3つです。

点検①：家賃との距離を測る（ユーザーコストで“必要な期待”を逆算する）

 

第３回で、住宅には二つの価格があると言いました。
「住む価格＝家賃」と「持つ価格＝ユーザーコスト」です。
ベンチマークでは両者は一致します。ここが第一の点検ポイントです。

ユーザーコスト率（ざっくり） ＝ 金利（資金コスト） ＋ 維持費（管理・税） ＋ 減価（劣化） − 期待値上がり率

 

たとえば、あなたが検討しているマンションの価格が 6,000万円、同じ条件で賃貸に住むなら家賃は月 18万円（年216万円）だとしましょう。維持費＋税＋保険などを年1%、減価（劣化）を年1%、資金コスト（金利）を年2%と置きます（合計4%）。すると、値上がり期待がゼロなら、ユーザーコストは年4%×6,000万円＝年240万円、月にすると20万円です。家賃18万円より少し高い。ここまでは直感と近いと思います。

 

では、この差（20万円−18万円＝2万円）を埋めるには、どれくらい値上がり期待が必要でしょうか。年240万円のユーザーコストから、年216万円まで下げる必要があります。差は年24万円。6,000万円の24万円は0.4%です。つまり、「家賃18万円と釣り合うには、年0.4%くらいの値上がりが必要」という逆算になります。

 

ここで大切なのは、0.4%が正しいかどうかではありません。この価格は、年0.4%程度の値上がり期待を前提にして“成立している”、という事実が見えることです。あなたはこの前提に同意できますか？同意できる根拠は何ですか？もし同意できないなら、この物件は「期待に寄りかかっている度合い」が高い、ということになります。

 

さらに、同じ計算を「金利が1%上がった世界」で考えてみます。資金コストが2%→3%になると、合計は5%になります。すると、家賃と釣り合うのに必要な値上がり期待は 0.4%＋1%＝1.4% に増えます。つまり、金利が上がると、同じ物件でも「必要な期待」が一段重くなります。

 

これが第2回で扱った金利リスクの核心です。金利が上がると、住宅は「持つ負担」が増えます。その負担を相殺するには、より強い値上がり期待が必要になる。期待のハードルが上がるのです。期待のハードルが上がった瞬間に、「買う理由」が薄くなる人が増え、価格が弱くなりやすい。ここまでが、点検①の狙いです。

この物件が成立するために必要な値上がり期待（％）を、あなたは言えますか？
言えないなら、それは“期待に飲まれている”サインです。言えるなら、あなたはすでに一段冷静です。

 

【関連記事】マンションの価格は下がることはないの？（第2回：家を持つことのリスクを考える）

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点検②：売却の必要条件を出す（簡易DCFで“出口の難しさ”を見える化する）

 

点検②は出口、つまり売却です。多くの人は「住み替えはまだ先」と思います。でも現実には、転勤、家族構成の変化、親の介護、子どもの進学などで、10年単位で売却を考えることは珍しくありません。出口の条件が弱いと、期待が崩れたときに一番つらい形で表面化します。
ここではDCFを“教育用”に、できるだけ簡単な形にします。発想はこうです。

 

「この価格で買って、何年住むとすると、将来いくらで売れれば“だいたい釣り合う”のか」

 

たとえば、あなたが 8,000万円のマンションを検討していて、同等の賃貸に住むなら家賃は月 25万円（年300万円）だとします。あなたは10年住むつもりだとしましょう。ここで、家を買うことによって得る“住む便益”は、単純化すると「家賃を払わなくて済む」ことです（本当は持ち家にも管理費などがあるので後で調整しますが、まず骨格だけ）。

 

割引率を年2%とすると、10年間の「家賃300万円」を現在価値に直した合計は、およそ 300万円×8.98＝2,694万円程度です。つまり、あなたは10年間で、現在価値で約2,700万円ぶんの住まいサービスを受け取る。
残りは何か。残りは売却で回収する必要があります。

 

8,000万円−2,694万円＝約5,306万円。これが「売却代金の現在価値」として必要な金額です。
10年後のお金は割り引かれるので、10年後の売却価格に戻すと、
約5,306万円×(1.02)^10 ≒ 5,306万円×1.219 ≒ 6,470万円です。

 

あなたはこの「10年後6,470万円」という水準をどう感じますか。「十分あり得る」と思うなら、その根拠は何ですか。「難しそうだ」と思うなら、その理由は何ですか。この問いに答えられるかどうかが、点検②です。

 

そして、ここでも「金利1%上昇」の世界を置くと、必要売却価格のハードルが上がります。割引率が3%になると、将来の売却代金の現在価値は小さく評価されるため、より高い売却価格が必要になる。つまり、金利は出口にも効くのです。第2回の“ダブルパンチ”の話がここでつながります。

点検③：「売れる前提」の質を確かめる（期待の根拠を問い直す）

 

あなたがこの物件を「10年後にも売れる」と思うなら、次の問いに答えてみてください。
　 ▢ 10年後の買い手は誰か？（どんな家族像／単身／シニア／投資家…）
　 ▢ その買い手は何を重視するか？（駅距離、広さ、学区、管理、災害、眺望…）
　 ▢ この物件はそれに応えるか？
　 ▢ 建物は10年分“古くなる”が、それでも魅力が残るか？
　 ▢ 管理と修繕は、魅力を維持できそうか？

 

この問いに言葉で答えられないとき、あなたの期待は“空気”に近い可能性があります。言葉で答えられるとき、期待は少しだけ「検証可能」になります。ここが大きな差です。

まとめ：第5回のゴールは「必要な期待」を言葉にすること

第5回でやったことは、予測ではありません。
「この価格を成立させるために必要な期待」を見える化し、その期待にあなたが同意できるかを確かめる、という作業でした。

 

点検①で、家賃とユーザーコストから「必要な値上がり期待」を逆算する。
点検②で、簡易DCFから「必要な売却条件」を見える化する。
点検③で、その期待の“根拠の質”を言葉で検品する。

 

ここまでできれば、あなたはもう「相場の空気」だけでは動かされません。

 

次回（第6回）は、この分析を踏まえて、最後の一歩――
“住む価値”としての納得と、“投資リスク”の許容をどう両立させるのかを、あなたの行動に落とし込む回です。ここで連載は、判断の形になります。

 

次回も、ぜひ一緒に考えていきましょう。お楽しみに。