2025年（令和7年）3月18日、国土交通省は全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全用途平均で2.7％上昇し、全国では4年連続の上昇傾向にあります。
詳細は、「令和7年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000444.html
本企画（どこでもマンション鑑定団）では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、「KAITRY（カイトリー）」エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は大阪府大阪市城東区）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。
【調査条件】
※エリア：公示地価（価格）の変動率が高かった大阪市内の標準地（大阪城東-17）周辺のマンション
※築年数：築10年～19年、築20年～29年、築30年～45年のマンション
※広さ：専有面積70㎡
※間取り：3LDK
※階数：3階
※価格データについて：方位、角部屋、階数、室内コンディション、売主属性（不動産業者・法人・個人）などの価格変動要因を排除し、画一的な条件下で価格を抽出しています
※対象査定年月：2021年4月1日/2022年4月1日/2023年4月1日/2024年4月1日/2025年4月1日
※株式会社property technologies PropTech戦略部 ビッグデータ活用
Contents
住宅地は全国平均で2.1%上昇
住宅地は全国平均で2.1%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.3%上昇しています。
大阪府では、＋2.3％で4年連続の上昇となりました。大阪市においては、+5.8％と上昇幅が拡大しました。特に中心6区の富裕層向け物件は需給が逼迫しており、中央区は+7.7％、阿倍野区は+7.3％、福島区は+7.2％、天王寺区は+6.8％、北区は+7.9％、西区は+8.4％となりました。また、中心6区の地価上昇が隣接区に波及し、城東区は+8.6％、都島区は+7.7％と上昇幅が拡大しました。
その中で、大阪市内の城東区（標準地「大阪城東-17」）では、上昇率が10.5%でした。
【図1：標準地「大阪城東-17」】
※引用元：国土交通省土地鑑定委員会地価公示データ
今回は、標準地（大阪城東-17）周辺 of の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。
【図2：抽出エリア（大阪府大阪市城東区）】
※出典：国土地理院ウェブサイト（https://maps.gsi.go.jp/）
※「地理院地図」(国土地理院)（https://maps.gsi.go.jp/）をもとに当社作成
大阪市城東区って、こんな街
大阪市の北東部に位置する城東区は、大阪城の隣に位置し、わずか約 8 平方キロメートルの面積に約 17 万人が暮らすこの街は、大阪市内でも人口密度が高い地域として知られています。
また、城東区は大阪市内で最も子どもが多いことから、子育て支援に力を入れている地域として知られています。子ども子育てプラザなどの子育て支援施設や保育・子育てコンシェルジュによる相談窓口、子育て応援情報の発信等が充実しており、初めての子育てに不安を抱く親御さんたちにとって心強い存在となっています。
「下町情緒と都市機能が融合する、住みやすい街」
城東区は、古き良き下町の温かさと現代的な利便性が見事に調和した魅力的なエリアです。京橋駅周辺の賑やかな商業地域から、住宅街に広がる静かな街並みまで、多彩な表情を持つこの街は幅広い世代に愛されています。JR 大阪環状線、JR おおさか東線、大阪メトロ、京阪電車が縦横に走り、梅田や難波、新大阪へのアクセスも抜群で、まさに「住みやすい街」です。
また、「がもよん」の愛称で親しまれる蒲生四丁目周辺は、戦前に建てられ戦火を免れた長屋、古民家が温かみのある洗練された雰囲気が漂うおしゃれな飲食店等として生まれ変わり、人々で賑わいをみせています。
「水と緑に恵まれた都市のオアシス」
寝屋川、第二寝屋川や城北川といった河川に囲まれたこの地域は、水辺の遊歩道や親水階段が整備され、都市部にいながら四季の移ろいを感じることができます。特に春の桜シーズンには、川沿いの桜並木が美しいピンクのトンネルを作り出し、多くの花見客で賑わいます。
大阪市城東区の地価動向をマンション価格で見てみると
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。
【事例①】築10年～19年・Aマンション（2015年築）の価格推移
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。
【図3】 調査対象 Aマンション（70㎡/3LDK/3階/2015年築）
※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています
Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記の通りです。
2021年は3,770 万円（坪単価：約178万円 （以下 @178万円） ）でしたが、翌2022年は3,970万円（@187万円）、2023年は4,100万円（@193万円）、2024年は4,300万円（@203万円）と上昇を続けています。2025年は再び4,480万円（@211万円）と上昇を続けていることがわかります。
【事例②】築20年～29年・Bマンション（2003年築）の価格推移
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。
【図4】 調査対象 Bマンション（70㎡/3LDK/3階/2003年築）
※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています
Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記の通りです。
2021年は3,370万円（@159万円）でしたが、翌2022年は3,550万円（@167万円）、2023年は3,660万円（@172万円）、2024年は3,820万円（@180万円）と上昇を続けています。2025年は再び3,980万円（@188万円）と上昇を続けていることがわかります。
【事例③】築30年～45年・Cマンション（1984年築）の価格推移
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2021年/2022年/2023年/2024年/2025年）を「KAITRY（カイトリー）」エンジンで抽出してみます。
【図5】 調査対象 Cマンション（70㎡/3LDK/3階/1984年築）
※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています
Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記の通りです。
2021年は2,310万円（@109万円）でしたが、翌2022年は2,460万円（@116万円）、2023年は2,550万円（@120万円）、2024年は2,680万円（@126万円）と上昇を続けています。2025年は再び2,790万円（@131万円）と上昇を続けていることがわかります。
公示地価（価格）とマンション価格
今回、「Aマンション（築10年）」「Bマンション（築22年）」「Cマンション（築41年）」のマンション一般市場価格を「KAITRY（カイトリー）」エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。
2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で18～21％の上昇が見られます。
中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇しています。
ワンポイント：不動産のプロが物件価値を見極める「坪単価」
マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。
不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。
坪単価の基礎知識
「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積 × 3.3
具体的な計算例
たとえば、6,500万円の70㎡のマンションの場合：
6,500万円 ÷ 70㎡ = 約93万円/㎡
93万円/㎡ × 3.3 = 約307万円/坪
単価で比較することによる利点
▢ 広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▢ エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▢ リノベーションや売却時の参考指標になる
マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。
気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる
今回は大阪府大阪市城東区に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、AI査定プラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を利用してみましょう。
マンション名を入力し、
① 広さ （例えば65㎡）
② 間取り （例えば3LDK）
③ 階数 （例えば4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。
※査定結果は、AIによる参考価格となります。昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。
『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級 of の iBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。
適用に際しての具体的な注意点
・上記は令和6年10月末時点の適用法令・通達等に基づき記載しております。
・上記事例等は一例であり実際に適用する場合にはご自身が適用要件を満たしているか専門家等にご確認の上適切にご対応頂きますようお願い致します。
・本記事の記載内容にあてはめて適用することを保証するものではありませんのでご留意願います。
※本掲載内容は、情報提供を目的とし掲載時点の法令等に基づき掲載されており、その正確性や確実性を保証するものではありません。本掲載内容に基づくお客様の決定・行為およびその結果について、当社グループは一切の責任を負いません。最終的な判断はお客様ご自身のご判断でなさるようにお願いします。なお、本掲載内容は予告なしに変更されることがあります。
