【住宅ローン関連特集②】住宅ローン控除の仕組みや計算方法 ～いくら戻るかシミュレーションで確認！～

前回は、住宅ローンの基礎知識から金利タイプ、審査基準まで詳しく解説しました。

 

【住宅ローン関連特集①】住宅ローンの基礎知識と選び方

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住宅ローンを活用する上で、もう一つ重要なポイントが「住宅ローン控除」制度を利用することです。この制度を利用することで、長期にわたる住宅ローンの返済負担を軽減することができます。

 

しかし、住宅ローン控除を受けるためには、物件の条件や借入条件など、いくつかの要件を満たす必要があります。また、2024年以降は制度の内容が変更され、控除額や適用条件にも変化が生じています。申請手続きも複雑で、タイミングを逃してしまうと控除を受けられない可能性もあります。

 

そこで今回は、住宅ローン控除のメリットや具体的な控除額の計算方法、申請に必要な手続きまで、実例を交えて分かりやすく解説していきます。せっかくの減税制度を最大限活用して、マイホーム購入後の家計の負担を少しでも軽減しましょう。

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除の概要

「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」とは、マイホームを購入・リフォームした人の税負担を軽減するための制度です。
この制度を活用すると、住宅ローンの年末残高の0.7％が最大13年間、所得税や住民税から控除されます。つまり、税金の一部が戻ってくるため、家計の負担を軽くすることができます。

 

📌 例えば…
▸年末の住宅ローン残高が3,000万円 → 控除額は年間21万円（＝3,000万円×0.7％）
▸控除期間が13年 → 最大273万円の節税！

 

住宅ローン控除のメリット

メリット1：税金が戻ってくる（節税効果） ▸本来払うべき所得税・住民税を減らせるため、家計の負担を軽減できます。 メリット2：最長13年間適用される ▸控除期間が最長13年間あるため、長期間にわたり節税できます。 メリット3：新築・中古・リフォームも対象
▸マイホームを新築・中古購入・リフォームした人も条件を満たせば控除を受けられます。

 

🎯 ワンポイント
「住宅ローン控除」は所得税を減らせるお得な制度ですが、
適用条件を知らないと利用できません。まずは自分が対象かどうかを確認しましょう！

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住宅ローン控除の適用条件【新築・中古・リフォーム別】

住宅ローン控除を受けられる人の条件

※以下のすべてを満たす人が対象となります。

条件	内容
自分が住む住宅であること	投資用物件・別荘は対象外
住宅ローンの返済期間が10年以上	短期ローンは適用外
所得が2,000万円以下 （特例居住用家屋・特例認定住宅等 ⇒ 1,000万円以下）	高所得者は対象外
省エネ基準を満たす住宅が対象 （新築の場合）	2024年以降の新ルール

 

住宅の種類ごとの適用条件（一部抜粋）

住宅の種類	適用条件
新築住宅	床面積40㎡以上 （合計所得1,000万円超は50㎡以上）
中古住宅	築年数 マンション：25年以内 木造：20年以内
リフォーム	改修費用が100万円以上であること

 

🎯 ワンポイント
中古住宅は築年数制限に注意！ただし、耐震基準適合証明書があれば適用可能です。
※建設住宅性能評価書にて耐震等級1～3と評価された建物も適用可能です。
住宅の種類によって適用条件が異なるため、利用を検討される際は、制度の詳細を確認したうえで、ご自身の住宅が適用対象となるかどうかを事前に確認することをおすすめします。

 

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住宅ローン控除でいくら税金が戻る？【シミュレーション付き】

住宅ローン控除額は「住宅ローン年末残高 × 0.7％」で計算されます。

 

シミュレーション表（年収別）

年収	借入額	年末残高	年間の控除額（最大）	13年間の合計控除額
500万円	3,000万円	2,800万円	196,000円	2,548,000円
700万円	4,000万円	3,700万円	259,000円	3,367,000円
1,000万円	5,000万円	4,500万円	315,000円	4,095,000円

※年末残高が継続する形での13年間の控除額シミュレーションとなります。

 

🎯 ワンポイント

• 借入額が多いほど控除額も増える
• ただし、支払う税金以上には控除されない
• 13年間の合計控除額は、元本返済に伴い減少するため、実際の控除額は住宅ローンの返済の状況により変動します。

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住宅ローン控除の申請手続き【確定申告の流れ】

住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要不可欠です。書類と手順を順番にチェックしていけば迷うことはありません。以下では、具体的な流れをご説明します。

 

初年度の確定申告の主な手順

（1） 必要書類を準備

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
• マイナンバーカード（または個人番号がわかるもの）
• 売買契約書
• 登記事項証明書
• 耐震基準適合証明書or建設住宅性能評価書など

 

（2） 税務署またはオンラインで確定申告

 

（3） 1～2ヶ月後に還付金が振り込まれる

 

2年目以降の手続き

2年目以後の年分は、年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。
税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。

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住宅ローン控除のよくある質問と注意点

住宅ローン控除を利用する際によくある疑問や注意点について、詳しく解説します。
間違った判断をすると損をする可能性もあるので、しっかり確認しましょう！

 

Q1: 繰り上げ返済すると控除額は減る？ → Yes！

繰り上げ返済をすると、住宅ローン控除で戻ってくる金額が減る可能性があります。

 

▸なぜ？

• 住宅ローン控除の計算は、「住宅ローンの年末残高 × 0.7％」 で決まります。
• つまり、繰り上げ返済でローン残高が減ると、控除額も減少するのです。

 

▸具体例

年末のローン残高	控除額（0.7％）
3,000万円	21万円
2,500万円 （繰り上げ返済後）	17.5万円
2,000万円 （さらに返済）	14万円

 

Q1’: それならば、繰り上げ返済はしない方がいいの？ → ケースバイケースです！

• ローンの利息が高い場合は、繰り上げ返済をして総支払額を減らすのがお得
• 控除期間がまだ長く残っているなら、繰り上げ返済を後回しにした方が控除額を最大限活用できる

 

🎯 ワンポイント
「住宅ローン控除の適用期間（最大13年）が終わった後に、繰り上げ返済するのがベスト」とされています。ただし、金利やライフプランによって最適な選択は異なるので、事前にシミュレーションしてみるのがおすすめです。

 

Q2: 夫婦でローンを組んだ場合、控除は2人とも受けられる？ → Yes！

夫婦で住宅ローンを組むと、住宅ローン控除を2人分受けることが可能です。

 

▸適用されるのはどんなケース？

• 夫婦が住宅ローンを組む方法には、主に「ペアローン」と「共有名義＋収入合算」の2種類があります。

ローンの組み方	控除の適用	特徴
ペアローン	夫婦それぞれ 住宅ローン控除を受けられる	夫婦それぞれが 別々にローン契約を結ぶ
共有名義＋収入合算	持分割合に応じて 控除を受けられる	夫婦のどちらかが単独でローンを契約 収入を合算して審査

 

▸具体例（夫婦それぞれがローンを組んだ場合）

夫のローン残高	妻のローン残高	合計控除額（年間）
3,000万円	2,000万円	35万円 （夫21万円＋妻14万円）

 

💡 夫婦で控除を受ける際の注意点

• 控除はそれぞれの支払った税金の範囲内で適用される
• 住宅の持分割合によって控除額が変わる
  （ペアローンなら100％、共有名義なら持分割合による）

「どちらの方法が得か？」は、夫婦の収入やローン契約の仕方によって異なるため、事前に金融機関に相談の上、詳細なシミュレーションを行いましょう。

 

 

Q3: ふるさと納税と併用できる？ → Yes！

※住民税控除の上限に注意！

 

ふるさと納税と住宅ローン控除は併用可能 ですが、 住民税から控除される金額には上限 があるため、注意が必要です。

 

▸控除の仕組み

• 住宅ローン控除は、まず所得税から控除され、控除しきれない分が住民税から引かれる仕組み
• ふるさと納税も、住民税から控除されるため、 住宅ローン控除で住民税が減りすぎると、ふるさと納税の控除枠が足りなくなる可能性がある

▸具体例（シミュレーション）

年収	住民税の目安	住宅ローン控除で 住民税が減る額	ふるさと納税の影響
500万円	約23万円	約5万円減少	ふるさと納税の上限額は18万円に
700万円	約36万円	約8万円減少	ふるさと納税の上限額は28万円に

※上記は一定の仮定に基づく試算です。実際の税額は各個人の所得構成、扶養の状況等により異なります。

 

💡 併用する際のポイント

• ふるさと納税の上限額を事前にシミュレーションする
  （控除枠が足りなくなる可能性あり）
• 住宅ローン控除を受けても、住民税が多く残るか確認する
• 「ワンストップ特例制度」を利用する場合は、5自治体までにする
  （6自治体以上は確定申告が必要）

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まとめ

住宅ローン控除は、年収や借入額によって数百万円の節税効果があるお得な制度です。
適用条件と申請方法をしっかり理解し、確定申告を忘れずに行いましょう！

 

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