マンションの価格は下がることはないの？

皆さん、こんにちは。
株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織 『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘です。

 

前回（第1回：住宅価格の決まり方）では、住宅価格が「家賃」だけで決まるのではなく、金利（割引率）と、さらにその奥にある人々の「期待」で大きく動く、という話をしました。
そして、DCF（Discounted Cash Flow＝割引キャッシュフロー）という考え方を使うと、「このマンションは“いま”いくらの価値があるのか？」を、比較的筋の通った形で整理できることも見てきました。

 

マンションの価格は下がることはないの？

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ここからが今日のテーマです。
DCFは万能の魔法ではありません。DCFは、計算の「前提（仮定）」にとても敏感です。つまり、前提が少し変わるだけで、「価値」が何百万円単位で動いてしまうのです。これが、家を持つときの大きなリスクの正体です。
今回は、あなたが購入前に必ず押さえておきたい2つのリスクを、数字で「体感」できるように一緒に見ていきます。

 

▢ 金利（割引率）が1%上がると、投資価値はどれくらい下がるのか？
▢ 10年後に3,000万円で売れなかった場合、価値はどれくらい変わるのか？

（※説明を分かりやすくするため、税金・仲介手数料・管理費・修繕積立金・空室・リフォーム費用などは、ここではいったん置いておきます。現実には大事な要素なので、後で必ず戻ってきます。）

 

 

「金利が1%上がると？」／「3,000万円で売れなかったら？」

まず「基準」のケースを思い出しましょう

 

あなたが買おうとしているマンションが、仮にこういう条件だとします。

▢ 家賃：月10万円（＝年120万円）

▢ 家賃が続く期間：10年

▢ 10年後の売却価格：3,000万円

▢ 割引率：年2%

 

このとき、DCF法で「いまの価値」を計算するとこうなります。

▢ 家賃10年分の現在価値：約1,078万円

▢ 10年後に3,000万円で売れる価値（現在価値）：約2,461万円

▢ 合計（DCFの現在価値）：約3,539万円

 

今回は計算しやすいように、この合計額を「約3,540万円」とし、これを“基準点”にします。ここから前提を動かして、「価値がどれだけ揺れるのか」を見ていきましょう。

 

金利（割引率）が1%上がると、価値はどれくらい下がる？

 

まず最初のリスクは、金利（割引率）です。ここで大事なのは、住宅購入で出てくる「金利」には2種類ある、ということです。

 

• 1. 住宅ローン金利（毎月の返済額に影響する）
• 2. 割引率（将来の家賃や売却価格を「いまの価値」に直すときに使う）

 

では、割引率が 2% → 3% に上がったら、どうなるでしょう
（つまり「金利が1%上がった世界」を想像してください）

 

割引率が1%上昇した場合（2% → 3%）

 

▶2%のとき（基準）：価値 約3,540万円

 

▶3%のとき（1%上昇）：価値 約3,256万円
（内訳：計算し直すと、ざっくりこうなります）

▢ 家賃10年分の現在価値：約1,024万円

▢ 10年後3,000万円の現在価値：約2,232万円

▢ 合計（DCFの現在価値）：約3,256万円

 

基準（3,540万円）と比べると、価値は約284万円下がります。（3,540万円 → 3,256万円）

 

家賃（年120万円）も確かに大事です。でも、「10年後に3,000万円で売れる」という期待は金額が大きく、しかも“遠い未来”の話なので、割引率が上がるとガツンと価値が削られてしまうのです。

ここで一つ、覚えておいてほしい感覚があります。住宅は、金利に弱い資産です。「金利が少し動いただけ」でも、価格（価値）は大きく揺れやすい。

 

さらに怖いのは、これが「市場価格の話」だけでは終わらないことです。もしあなたが変動金利でローンを組んでいたら、

• 1. 市場価格は下がりやすいのに、
• 2. 毎月のローン返済額は上がりやすいという“ダブルパンチ”を食らう可能性があります。

 

今回はDCFの枠組みに集中しますが、「金利リスクは、家計（返済）にも資産価値（価格）にも同時に効く」――この点は、購入前に必ず意識しておいてください。

3,000万円で売れなかったら、価値はどれくらい下がる？

 

ケースA：10年後、2,500万円でしか売れなかった

▶10年後に3,000万円で売れる価値がある（基準）： 価値 約3,540万円

 

▶10年後に2,500万円で売れる価値がある（基準）： 価値 約3,129万円

▢ 家賃の現在価値：約1,078万円（ここは同じ）

▢ 売却2,500万円の現在価値：約2,051万円

▢ 合計（DCFの現在価値）：約3,129万円

基準（約3,540万円）から見ると、 約411万円下がります。（3,540万円 → 3,129万円）

 

ケースB：10年後、2,000万円でしか売れなかった

▶10年後に3,000万円で売れる価値がある（基準）： 価値 約3,540万円

 

▶10年後に2,000万円で売れる価値がある（基準）： 価値 約2,719万円

▢ 家賃の現在価値：約1,078万円（同じ）

▢ 売却2,000万円の現在価値：約1,641万円

▢ 合計（DCFの現在価値）：約2,719万円

基準（約3,540万円）から見ると、 約821万円下がります。（3,540万円 → 2,719万円）

ここで分かる「怖さ」

 

10年後の売却価格が500万円下がるだけで、現在の価値は約400万円消えます。1,000万円下がれば、現在の価値は約800万円も消えてしまいます。
これが意味するのは、こういうことです。
住宅価格（価値）は、「家賃」の積み上げだけでなく、「最後にいくらで売れるか」という期待に強く支えられているのです。

 

そして売却価格の期待は、次のような要素で簡単に揺らぎます。

▢ その街の人気が続くか（人口・雇用・再開発）

▢ 周辺で新築供給が増えすぎないか

▢ 建物が古くなったとき、買いたい人がいるか

▢ 管理状態が良いか（修繕・管理組合・トラブル）

▢ 災害リスクや規制の変化はないか

▢ 「マンションは上がる」というムードが続くか

リスクの本質は「前提が動くこと」ではなく「前提に乗りすぎること」

ここまでの数字をまとめると、こう言えます。

▢ 金利（割引率）が1%上昇 → 価値が約280万円下がる

▢ 売却価格が想定より500万円ダウン → 価値が約410万円下がる

▢ 売却価格が想定より1,000万円ダウン → 価値が約820万円下がる

 

そして現実には、「金利が上がる局面で、不景気になり売却価格の期待も弱くなる」という“同時発生”が起きることがあります。

 

だから、家を持つことのリスクとは、結局こういうことです。あなたが買うときの価格は、ある前提（低金利・強い期待）の上に立っている。その前提が動けば、価値も動く。
そしてもっと大事なのは、前提が動くこと自体よりも、「前提が動いたときに、あなたが耐えられるかどうか」です。

 

あなたが購入前にできる、いちばん実用的な「守り方」

たとえば、あなたが検討している物件について、次の3つを計算してみてください。

• 基準シナリオ：いま考えている前提（割引率2%、売却3,000万円など）
• 控えめシナリオ：割引率＋1%（＝3%）、売却価格－10〜20%
• 厳しめシナリオ：さらに売却価格－20〜30%、想定外コストも少し上乗せ

 

そのうえで、「控えめシナリオ」になったとしても、

▢ 家計が回る

▢ 住み続けられる

▢ 気持ちが崩れない

なら、その購入決断はかなり強くなります。

次回に向けて：「それでも住む価値としてどう考えるか」

ここまで読むと、少し不安になったかもしれません。でも、怖がらせたいわけではありません。大切なのは、住宅が「資産」である以上、リスクは避けられないという事実を知ったうえで、「それでも買う理由」を自分の中に持つことです。

 

次回は、ここを丁寧に扱います。

▢ 価格が多少下がっても、「それでもここに住んでよかった」と思える条件は何か？

▢ 「住む価値」をどうやって判断に組み込むのか？

▢ 資産としての目線と、生活としての目線を、どうやって両立させるのか？

 

数字だけでは決められない。でも、数字を無視すると危ない。そのちょうど真ん中を、あなたの言葉で整理できるようにしていきましょう。次回も、ぜひ一緒に考えていきましょう。お楽しみに。