Vol.27 “ 住みたい人気の街 ” ランキング上位

2026年（令和8年）9月15日、国土交通省は全国2万1456地点を対象に7月1日時点の価格を調べた基準地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比1.5%上昇し、5年連続の上昇となりました。

 

 

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、基準地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、基準地周辺（今回は東京都江東区有明）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

 

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住宅地は全国平均で1.0%上昇

住宅地は全国平均で1.0%上がっています。また、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は平均3.2%上昇しています。東京23区全体では、+8.7％で、23区全てで平均変動率がプラスとなりました。

都心部からの地価高騰の波及もあり、都心にアクセスしやすい周辺部でマイホームを求める動きが広がっています。その中で、江東区内の有明（基準地「江東-6」）では、上昇率が17.0%でした。

 

【図1：基準地「江東-6」】

 

今回は、基準地（江東-6）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

 

【図2：抽出エリア（東京都江東区有明）】

 

基準地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

【令和8年最新】 「公示地価」が発表！複雑な「一物五価」…結局どれが”本当の土地の値段”なの？

property technologies が発信する【令和8年最新】 「公示地価」が発表！複雑な「一物五価」…結局どれが”本当の土地の値段”なの？のコラムページです。

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江東区って、こんな街

「トーキョーの、ちょっと東。すごく今。」
これは、東京都江東区が発信しているシティプロモーションのメインメッセージです。東京の中心部から少しだけ東へ視線を向けると、昔ながらの下町の風情と、空へ伸びる湾岸の高層ビル群が同居するユニークな景色が広がります。伝統的な人情味と、最先端の都市機能が心地よく交わる江東区は、まさに東京の「今」を体現している魅力あふれる街です。

 

伝統と未来が交差する「水彩都市」の風景

 

江東区の最大の魅力は、大きく性格の異なる二つのエリアが絶妙なバランスで共存している点にあります。城東・深川地域に足を踏み入れれば、江戸の昔から受け継がれてきた祭礼や伝統文化が今も息づいています。富岡八幡宮周辺をはじめとする寺社仏閣、そして祭りの熱気は、訪れる人々に下町ならではの活気と温もりを感じさせてくれます。

一方で、豊洲や有明などに代表される臨海部（湾岸エリア）へ向かえば景色は一変します。近代的な高層マンションや最新の商業施設、最先端のエンターテインメント施設が立ち並び、洗練された未来的な都市空間が広がっています。さらに、区内には縦横に河川が流れ、木場公園や若洲公園などの広大な緑地も整備されています。水と緑に彩られた憩いの空間にあふれる姿は、まさに「水彩都市」という呼び名にふさわしい美しさです。

 

世代を超えて愛される、人情とものづくりの熱気

 

江東区は「スポーツと人情が熱いまち」としても知られています。その人情味を最も色濃く感じられるのが、活気あふれる商店街の存在です。代表的な「砂町銀座商店街」では、食べ歩きや買い物を楽しむ人々の笑顔があふれ、店主と客の温かいコミュニケーションが日常の風景として溶け込んでいます。

また、江東区は日本の産業を支える「ものづくりのまち」としての顔も持っています。高い技術力を持つ町工場やクリエイターが集積し、伝統的な職人技から革新的なプロダクトまで、多種多様なものづくりが行われています。こうした温かいコミュニティと働く喜びがあるからこそ、江東区が実施した世論調査では区民の９割以上が「これからも住み続けたい」と回答しています。世代を超えて愛される住みやすさが、ここには確かに存在しているのです。

 

止まらない街の鼓動、未来へと続く進化

 

江東区の時間は、決して立ち止まることがありません。街の「鼓動」は今この瞬間も力強く脈打っており、未来に向けた大きなプロジェクトが進行しています。その代表格が、地下鉄８号線（東京メトロ有楽町線）の豊洲から住吉駅間の延伸事業です。２０３０年代半ばの開業を目指すこの計画により、区内交通の利便性が飛躍的に向上し、新たな人の流れが生まれることが期待されています。

さらに、新駅となる予定の東陽町駅周辺では、区の新たなシンボルとなる新庁舎の建設をはじめとした沿線のまちづくりも活発に議論されています。インフラの整備とともに街全体がアップデートされていく高揚感は、江東区に住む人々、働く人々に大きな希望を与えています。

 

おわりに

 

深川・城東エリアの「伝統」と、湾岸エリアの「未来」。江東区は、これら二つの要素が互いに影響を与え合いながら独自の「今」を形作っている稀有な街です。水と緑に癒され、商店街の惣菜の匂いに郷愁を感じ、最新のテクノロジーに胸を躍らせる。そんな多彩な体験が日常の中にある江東区へ、あなたもぜひ足を運び、その力強い街の鼓動を感じてみてください。

 

 

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江東区の地価動向をマンション価格で見てみると・・・

【事例①】築10年〜19年・Aマンション（2014年築）の価格推移

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

 

【図3】 調査対象 Aマンション（70㎡/3LDK/3階/2014年築）

※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています

 

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。

2022年は6,670万円（坪単価：約315万円（以下 @315万円））でしたが、翌2023年は6,840万円（@323万円）と微増、2024年は7,450万円（@351万円）と順調に推移し、2025年には8,780万円（@414万円）へと大きく上昇、2026年は9,040万円（@427万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

 

【事例②】築20年〜29年・Bマンション（2006年築）の価格推移

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

 

【図4】 調査対象 Bマンション（70㎡/3LDK/3階/2006年築）

※マンションの特定に至らないよう、物件の詳細は伏せています

 

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。

2022年は5,730万円（坪単価：約270万円（以下 @270万円））でしたが、翌2023年は5,930万円（@280万円）と微増、2024年は6,510万円（@307万円）と順調に推移し、2025年には7,670万円（@362万円）へと大きく上昇、2026年は7,880万円（@372万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

 

【事例③】築30年〜45年の物件データについて

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
今回の対象エリアにおいては、基準としている「専有面積70㎡・3LDK・3階」に合致する築30年〜45年の物件データが存在しませんでした。これは、30年前の有明エリアが主に物流施設や倉庫群として利用されており、現在のようなタワーマンションやファミリー向け住宅の開発がまだ本格化していなかったという、湾岸エリア特有の歴史を物語っています。

 

なお、有明1丁目に初めて建設された本格的な分譲マンションは、2004年（平成16年）に完成した「オリゾンマーレ（Horizon Mare）」です。同物件は有明エリアにおける住宅開発の先駆け（最古参）であり、株式会社プロパストが手掛けた27階建て（※地上27階・地下1階、屋上塔屋階を含むと28階）のデザイナーズタワーマンションとして知られています。
その後、2006年に同じくプロパスト社の「ガレリアグランデ」が完成。そして2010年代前後から、住友不動産の「シティタワー有明」や東京建物の「ブリリア」シリーズなどが次々と建設され、現在の美しいタワーマンション街へと急成長を遂げていきました。

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基準地価（価格）とマンション価格

今回、「Aマンション（築12年）」「Bマンション（築20年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、基準地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。

 

2021年の坪単価と2025年の坪単価を比較しますと、5年間で35～38％の上昇が見られます。

中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

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ワンポイント：不動産のプロが物件価値を見極める「坪単価」

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

 

坪単価の基礎知識

「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡

坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

 

具体的な計算例

たとえば、10,500万円の70㎡のマンションの場合：

10,500万円 ÷ 70㎡ = 約150万円/㎡

150万円/㎡ × 3.3 = 約495万円/坪

 

単価で比較することによる利点

▢ 広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる

▢ エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然

▢ リノベーションや売却時の参考指標になる

 

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

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気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる

今回は江東区有明に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

 

所有不動産（マンション）の価値を調べてみる

 

マンション名を入力し、

① 広さ（例えば65㎡）

② 間取り（例えば3LDK）

③ 階数（例えば4階）

 

を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

 

 

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。

ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。